Le Flip en Immobilier, qu'est-ce que c'est?

Le flip immobilier consiste à acheter des habitations, les rénover, puis les revendre en espérant faire du profit. Un peu comme un ébéniste qui se procurerait une commode en bois, lui referait une beauté, puis la revendrait à un prix plus élevé. C'est un geste qui n'a rien d'illégal. Par contre, depuis de nombreuses années, toute personne qui vend une résidence secondaire doit déclarer son profit.

Lorsqu’on souhaite se lancer dans l’achat revente en immobilier, mieux vaut mettre en place une véritable stratégie afin d’éviter les mauvaises affaires, et donc les mauvaises surprises.

L’e House Flipping peut, en effet, se révéler très lucratif à court ou moyen terme. Cependant, quelques règles sont à connaître afin d’éviter des erreurs dommageables pour votre portefeuille et de vous assurer de réaliser une plus-value sur votre investissement.

Dans cet article nous allons détailler les erreurs les plus fréquentes à ne pas commetre.

Ne pas réflechir à l'emplacement du bien immobilier

La situation d’un bien immobilier est un argument très important lors d’une vente. Avant d’acheter pour revendre, il est indispensable de s’assurer que le bien dispose déjà d’atouts par sa seule situation, en s’intéressant notamment :

• Aux transports en commun qui le desservent ;
• Aux commerces situés à proximité ;
• Aux écoles qui l’entourent ;
• À son environnement immédiat : bar, restaurant, discothèque, grande voie de circulation à fort trafic...

Le secteur géographique est ainsi particulièrement important dans votre décision d’achat. Il vous permet également de cibler les éventuels acquéreurs qui pourraient se montrer intéressés : une famille qui devra scolariser ses enfants, une résidence secondaire au calme, un studio près des universités...

Ne pas payer le bon prix du bien

Si les travaux à réaliser ne sont que cosmétiques, on peut penser faire du profit en payant une maison 25 % en deçà du prix du marché. S’il y a des travaux majeurs, il est préférable de viser les 35 %. 

• Il faut prendre en compte :
• les coûts d’acquisition (5 %)
• les frais de possession (5 %)
• les frais de revente (5 %)
• Si on a acheté la maison 25 % en-dessous du prix du marché, cela laisse 10 % de profit. 

Ces chiffres sont bien évidemment des repères. Plus on garde la maison longtemps, plus la facture augmente. On paie les intérêts sur l’hypothèque, les assurances et ainsi de suite. 

Il ne faut surtout pas sous estimer tous les frais potentiels ! 
Pensez par exemple aux : 

• Taxe d’habitation et autres taxes locales ;
• Frais de copropriété ;
• Frais de rénovation ;
• Frais de notaire ;
• Frais de raccordement aux différents réseaux...

Il ne faut pas oublier que lors de la revente, vous devrez également vous acquitter d’une taxe sur la plus-value. Bien sûr, ce ne sera pas le cas si vous n’en faites pas, mais tel n’est pas le but de l’achat revente en immobilier...

Se précipiter

Pour gagner du temps et être sûr d’acheter, puis de revendre dès que possible, il peut être tentant de faire commencer les visites alors que les travaux sont encore en cours, pour que les divers délais des banques et du notaire des acquéreurs ne vous fassent pas perdre de temps.

Cependant, il est courant que les visites d’un logement qui n’est pas encore fini ne mènent à rien. En effet, les visiteurs ont du mal à se projeter dans un intérieur encore en cours de rénovation, ou ont tendance à vouloir faire baisser les prix pour qu’ils correspondent à un bien en travaux.

Dans ce type de projet, il n'est jamais garanti que tout se passe comme prévu, acheter un bien, le rénover, puis le revendre fait intervenir de nombreux acteurs :

• Banques ;
• Administrations ;
• Artisans divers...

Obtenir tous les permis, tous les matériaux et les résultats exacts demande beaucoup de temps. Il y a parfois des retards, des erreurs...

Mieux vaut y être préparé, savoir qu’il faudra faire preuve de souplesse et s’adapter. Ces délais doivent être soigneusement pris en compte dans vos calculs de rentabilité. De même, sachez que vous devrez passer vous-mêmes beaucoup de temps sur le chantier afin de contrôler son avancée.

Pensez aux différentes techniques de Flip ! 

Le Flip rénovation
Faire le flip en rénovation consiste à acheter un immeuble afin d’y faire des rénovations mineures ou majeures et le revendre quelques semaines, voire quelques mois plus tard. La réussite de ce flip doit passer par l’évaluation minutieuse du coût des travaux.

Le flip conversion
Ici, il s’agit d’acheter un immeuble et effectuer un changement de vocation dans le but d’en augmenter très rapidement sa valeur. Par exemple acheter un immeuble et le convertir en cinq unités différentes pour avoir une plus-value.

Une fois l’opération complétée, vous revendez l’immeuble et encaissez le profit. Le changement de vocation peut prendre la forme d’une conversion en 5 unités par exemple ou encore la transformation d’un immeuble commercial en immeuble résidentiel.

Le flip tel quel
Qui n’a jamais rêvé d’acheter une maison et de la revendre quelques jours plus tard en empochant des milliers d'euros ? Ce type de flip a plusieurs avantages. Il requiert moins de liquidités et moins de temps investi. Sa revente peut être plus rapide que le flip rénovation. Il est beaucoup moins énergivore.

Vous n’avez pas à réaliser d’estimation des travaux, à demander de soumissions, à négocier le prix des matériaux, à surveiller l’évolution des travaux, à vous assurer que le travail est bien fait et que tout le monde a été payé, etc. Avec le flip tel quel, vous sauvez un temps fou ! Et vous savez ce qu’on dit : le temps c’est de l’argent.

Le flip maquillage
Avec ce genre de flip, pas besoin de « stripper » un immeuble pour le revendre plus cher ! Car le simple fait de défaire l’intérieur du logement et tout remettre à neuf nécessite beaucoup de temps et d’argent.

Dans certains cas, il est plus approprié de se contenter de faire des travaux simples. Certains investisseurs ont eu du succès en ne faisant que des travaux de peinture seulement !

Après avoir fait l’acquisition d’un immeuble, vous effectuez des travaux d’ordre esthétique et revendez l’immeuble. Dans d’autres cas, il est avantageux de faire un relooking de la cuisine et de la salle de bain pour quelques milliers de dollars. Le délai de revente est plus court et la liquidité requise est moindre. Donc la probabilité de succès est plus grande.

Ce n’est pas une nouvelle stratégie, mais elle devient de plus en plus populaire. On la présente comme la meilleure stratégie pour un investisseur débutant qui a peu de liquidité.

Les flips en immobilier purement mathématique
Avec ce type de flip, vous achetez un immeuble de six logements et plus et en augmentez rapidement les revenus nets en ajoutant les revenus et en diminuant les dépenses. Vous créez par le fait même une augmentation de la valeur de l’immeuble. Et il ne vous reste plus qu’à revendre ce dernier.

La fiscalité de l'achat revente 

Acheter des maisons et les revendre : quelle imposition ?
Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19%, majoré des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% (soit 36,2%). Pourquoi l’impôt sur le revenu ? Car la plus-value réalisée lors de la vente est considérée comme un revenu, à savoir un gain financier.

Le vendeur doit également s’acquitter d’une taxe supplémentaire si la plus-value d’une cession d’immeuble bâti excède les 50 000 euros : cette surtaxe se situe entre 2% et 6%.

Comment alléger le poids de la fiscalité d’une plus-value immobilière ?
La réduction de la fiscalité est liée à la durée de la détention du bien immobilier. Plus vous conservez le bien ou le terrain longtemps, moins vous êtes imposés.

Bon à savoir : une année de détention se décompte en année pleine. Prenons l’exemple d’un bien qui est conservé pendant 8 ans et 7 mois : la durée qui sera retenue pour calculer l’abattement est égale à 8 ans.

Comment calculer la plus-value d’une résidence principale ou secondaire ?
Depuis le 1er septembre 2014, le taux et la cadence de l’abattement sur les plus-values pour la vente d’un immeuble bâti ou non bâti (terrain) ont été uniformisés. Les taux indiqués ci-dessous permettent de calculer facilement la plus-value résultant de la vente d’une résidence principale ou secondaire.

Simulateur d'une plus-value immobilière
Vous pouvez vous baser sur les chiffres ci-dessous pour estimer la plus-value que vous pourrez toucher sur un bien immobilier :

• Moins de 6 ans de détention d'un bien : 0% d'impôt sur le revenu - 0% de prélèvements sociaux
• De la 6ème à la 21ème année : 6% d'impôt sur le revenu - 1,65% de prélèvements sociaux
• 22ème année : 4% d'impôt sur le revenu - 1,60% de prélèvements sociaux
• De la 23ème année à la 30ème année : pas d'impôts sur le revenu - 9% de prélèvements sociaux
• Au-delà de la 30ème année : exonération totale